Как купить квартиру получше, а заплатить — поменьше?

Как купить квартиру получше, а заплатить — поменьше?

Какие документы проверить перед покупкой, как сбить цену и распознать мошенника.

Не бойтесь торговаться

Часто продавцы заявляют стоимость исходя из своих желаний, а не из реальной рыночной ситуации, или немного завышают ее, предполагая торг. В любом случае они могут пойти на уступки. Размер средней скидки — от 2 до 6% от стоимости квартиры. Но нужно понимать, когда торговаться можно, а когда нет.

Во-первых, изучите объявления о продаже схожих квартир. Можно просить скинуть цену из-за первого или последнего этажа в доме, деревянных окон или отсутствия капремонта. Стоимость квартиры с отличным, но «пожившим» ремонтом можно просить уменьшить на процент амортизации. Главное - не принижайте понравившееся вам жилье.

Видите, что объявление висит уже дольше трех месяцев? Не стесняйтесь указать на это при торге. Если покупка квартиры не горит — можно занять выжидающую позицию до низкого сезона. Самый эффективный торг — в первые недели июня и января.

Однако есть несколько но. Во-первых, иногда в процессе торга стоимость квартиры не понижается, а повышается! Значит, вам не повезло и квартирой заинтересовались несколько покупателей. Во-вторых, иногда торговаться категорически не стоит. Например, если объявление только появилось в продаже, а квартира приятно отличается от остальных, или же вы узнали, что на один день у продавца запланировано пять показов.

Познакомьтесь с соседями и проверьте уплату коммуналки

В новостройке сложно угадать, кто будет вашими соседями, но чаще всего это молодые семьи, представители среднего класса.

Если вы планируете покупку квартиры на вторичном рынке, узнать соседей проще, можно познакомиться сразу после просмотра. Оценивайте не только состояние квартиры, но и подъезда, лифтов, пройдитесь по этажам и двору.

Сверьте фактические и оплаченные показатели счетчиков учета горячей и холодной воды, электричества, газа и прочих услуг. Это поможет избежать сюрпризов после заселения. Если старый владелец их не оплатит - возможно, вы его уже не найдете и все оплатите сами, чтобы вас не отключили. Можно обратиться в суд, чтобы старый владелец возместил расходы, но это отнимет много времени и денег.

Риелтор или все сделать самому?

Услуги риелтора не обязательны, хотя и помогают избежать неприятностей после покупки. Отсутствие даже одного документа может обернуться неприятностями. Иногда покупатели оставались без денег и жилья после того, как появлялись неизвестные наследники купленной квартиры.

Если вы решили обойтись без помощи риелтора, придется себя обезопасить самостоятельно. Именно покупателю недвижимости предстоит самый большой блок работы. Проблема в том, что каждая сделка уникальна, универсальной последовательности действий нет.

Мы приведем упрощенный перечень документов, которые нужно проверить у собственника, прежде чем передать ему деньги.

Как убедиться, что перед вами собственник квартиры?

Чтобы квартиру мечты не продали кому-то другому, лучше оставить задаток. Сделать это можно через нотариуса или с помощью расписки. Но до этого вы должны убедиться, что перед вами собственник.

У законного владельца квартиры обязательно должны быть три этих документа:

1. Свидетельство о государственной регистрации.

2. Документ, на основании которого было выдано свидетельство о госрегистрации. Это может быть договор купли-продажи/мены/дарения; свидетельство о праве на наследство по завещанию/по закону/ собственности; брачный договор; решение суда; договор ренты. Любой из этих договоров должен быть заверен госрегистратором или нотариусом. Если вы сомневаетесь в их подлинности - можете обратиться в местное агентство по госрегистрации и земельному кадастру за выпиской по интересующему вас адресу. Ее выдают любому человеку, предъявившему паспорт.

3. Техпаспорт на квартиру.

В перечисленных документах обратите внимание на ФИО, площади, даты - с ними бывают ошибки. Одна неверная буква в фамилии может привести к необходимости доказывать, что это был тот самый человек. Бывало, что квартира оказывалась больше или меньше площади, указанной в техпаспорте. Любые сомнения может развеять дополнительный обмер квартиры специалистом из агентства по госрегистрации и земельному кадастру. Сведения из паспорта собственника нужно сверить с данными из этих документов. Копия паспорта для сверки не подойдет. Сталкивались специалисты и с поддельным нотариальным договором купли-продажи, который удалось зарегистрировать в кадастровом агентстве.

Проверьте наличие обременений и ограничений на продажу

В некоторых случаях собственник не имеет права распоряжаться своей квартирой. Среди них может быть: залог квартиры у банка, льготный кредит, судебный спор, отметка о планируемом сносе и т. д. В зависимости от вида обременения вырабатываются действия по снятию ограничения для совершения сделки. Узнать, нет ли таких ограничений, можно в выписке по квартире. Ее выдают в Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Если несовершеннолетние дети продавца состоят на учете по социально опасному положению в семье, для продажи жилья нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Узнать это можно в отделе образования администрации района. Без такого согласия сделка может быть признана недействительной, а квартиру вам придется вернуть.

Обратитесь за информацией о квартире в расчетно-справочный центр

В каждом районе есть по 2 - 3 таких центра. Узнать, какой относится к вашей квартире, можно через справку #190. РСЦ — это просто кладезь полезной информации, которая поможет проверить:

1. Нет ли в квартире нанимателей, то есть тех, кто снимает квартиру по договору найма. Договор с ними может быть срочный или бессрочный. Во время действия срочного договора можно продать квартиру, но наниматель выселится только после окончания действия договора. Или придется искать с ним компромисс. Важно: если бессрочный договор найма не расторгнут, но наниматель там не живет, он не теряет права в любой момент вернуться.

2. Не зарегистрированы ли в квартире ЧУП и ИП. Коммунальные платежи рассчитываются в таком случае по более высоким тарифам.

3. Если квартирой владеют на основании договора приватизации - нет ли еще сособственников у этой квартир. Для этого запросите справку о квотах на квартиру. В приватизации жилья могли участвовать и другие лица, которые имеют право на него. Например, супруги и дети. Для продажи такого объекта нужно письменное согласие всех, кто участвовал в приватизации.

4. Есть ли права на это жилье у супруга/супруги продавца. Если квартира строилась во время брака, то при разводе супруги имеют на нее равные права. И для продажи нужно письменное согласие другой стороны.

Как понять, что перед вами мошенник?

1. Низкая стоимость. Мошенники выставляют квартиры на 20 - 30% ниже рыночной стоимости. В описании можно прочесть легенду о том, что владельцы уезжают в Америку и им срочно нужны деньги. С уверенностью заявляем: владельцы, которым срочно нужно продать жилье, обращаются к риелторам и снижают цену на 5 - 7%, не более.

2. Вам не показывают квартиру. Чаще всего мошенники под разными предлогами отказываются это сделать. Объяснения, что там квартиранты и не хочется их тревожить, должны вас насторожить.

3. Квартиру собственник купил совсем недавно. Если от даты предыдущей сделки еще и месяца не прошло - это хороший повод узнать контакты предыдущих собственников и без стеснения спросить у них причину продажи.

4. Вас просят выслать переводом задаток. Если вам не готовы показывать жилье до сделки, «собственник» находиться не в стране и поэтому общается только по мессенджерам, да еще и просит выслать задаток - перед вами мошенник. Такие объявления уже который год появляются на крупных белорусских порталах и неизбежно находят доверчивых покупателей.

Советами поделился риелтор одного из столичных агентств недвижимости Александр Лазарев.