Как в Литве реформируют ЖКХ и реновируют многоквартирный жилой фонд
09.08.2021
Андрей Венгеров, Завтра твоей страны  

Как в Литве реформируют ЖКХ и реновируют многоквартирный жилой фонд

Почему опыт Литвы более релевантен для Беларуси.

Польский опыт в реформировании жилищно-коммунального хозяйства среди восточноевропейских стран считается одним из самых успешных за счет того, что он базировался на полностью рыночных отношениях. Литовцы демонстрируют, как можно реорганизовать систему управления ЖКХ, когда власти не хотят полностью отдавать контроль над жилым фондом, а большинство населения инертно к изменениям. И в этом плане их опыт, пожалуй, более релевантен для Беларуси.     

О том, каким образом выстроена система управления жилым фондом в Литве, в очередном материале наше спецпроекта «А как у них?».

Все, как у нас: проблемы домов и проблемы собственников

Основу жилого фонда в Литве, как и в Беларуси, составляют многоквартирные дома. Около 70% жителей страны живут в домах, которые были сданы в 1961-1990 годы с характерными для советской строительной отрасли и ЖКХ проблемами – строительством на скорую руку для досрочного выполнения плана, использованием неэффективных строительных технологий, отсутствием долгое время ремонта и изношенностью коммуникационной инфраструктуры. На фоне значительного удорожания энергоресурсов, с которым столкнулась после развала СССР Литва, актуальным стало не только текущее содержание жилого фонда, но и повышение энергоэффективности домов через модернизацию.

В течение 1990-х годов в Литве было приватизировано свыше 97% жилого фонда. В 1990-х и 2000-х часть домовладельцев провела частичную реконструкцию своих жилищ (путем замены окон, проведения изоляции крыш и стен) с целью экономии энергии, использовав собственные средства, кредиты или деньги пилотных проектов международных организаций. Модернизация за свой счет продолжается и сегодня, но это не решает проблему поддержания в надлежащем состоянии помещений общего пользования и повышения энергоэффективности многоквартирного жилого фонда.    

Главная причина такой ситуации, над разрешением которой продолжают работать литовские власти, — слабая развитость такого института, как товарищества собственников жилья (ТСЖ). Именно они должны отбирать наиболее эффективную управляющую организацию, выступать инициаторами программ модернизации жилого фонда и являться (в соответствии с предоставленными законодательством правами) контрагентами при получении банковских кредитов. 

Изначально участие в сообществах многоквартирных домов являлось добровольным делом, и это застопорило как создание ТСЖ, так и жилищную реформу. К концу 2020-го года ТСЖ функционировали примерно на 20% жилого многоквартирного фонда. Главными причинами нежелания жильцов вступать в ТСЖ называются непонимание выгод, разнородный по доходам состав, неудачные примеры и, в целом, консерватизм, который особенно характерен для районов с русскоязычным населением.

1

Для развития этого института, который, по планам правительства, должен охватить 80% многоквартирных домов, проводится широкая информационная работа, муниципалитеты оказывают серьезную организационно-техническую поддержку. Важным шагом является создание и развитие некоммерческих ассоциаций ТСЖ, которые обладают большими знаниями и весом, чем разрозненные структуры.   

Литовский путь рынка услуг по техническому обслуживанию 

Именно ТСЖ, в первую очередь, используют в техническом обслуживании зданий услуги частных компаний – как правило, они более качественные, а цены формируются в жесткой конкурентной борьбе.

Первые частные компании, занявшиеся техобслуживанием жилого фонда, появились в 1990-е в ходе массовой приватизации советских ЖЭСов.  Приватизация затронула прежде всего крупные города с большими массивами многоквартирных домов – Вильнюс, Каунас, Алитус, Йонаву и Шауляй. С течением времени в них появлялись новые компании, способствуя формированию рынка услуг по управлению жилым фондом и предоставляя жильцам выбор наиболее эффективной организации. В Вильнюсе, например, в настоящее время насчитывается свыше 50 частных эксплуатационных компаний. Привлечение частников к обслуживанию придало импульс модернизации – в крупных городах, где сложился рынок таких услуг, он заметно выше, чем на периферии.

В сельской местности, где находятся достаточные площади многоквартирных домов, и в небольших населенных пунктах из-за отсутствия интереса эксплуатационные компании остались в руках муниципалитетов. И эти же компании с 2001 года в результате изменений в законодательстве были привлечены к техническому обслуживанию многоквартирных домов, в которых нет ТСЖ или отсутствует договор между жильцами по совместному управлению домовладелением. Это решение было направлено на упрощение финансирования той же модернизации: обычно существует совместное соглашение между банком, администратором и жильцами дома, за которое проголосовало более 51% жильцов. В случае неисполнения соглашения со стороны отдельных жителей банки работают напрямую с ними. В настоящее время примерно 75% многоквартирного жилого фонда, в первую очередь в сельской местности и небольших городах, находится в управлении муниципальных компаний.

Однако муниципальные компании – это совсем не советские ЖЭСы. Прежде чем назначить управляющую компанию местные власти обязаны представить собственникам дома несколько претендентов на выбор и провести среди них голосование. Самое главное – литовские власти принципиально отказались от субсидирования муниципальных компаний и тем самым сознательно лишили себя монополии на этот вид услуг: любой частник может организовать аналогичный бизнес и предложить на торгах свои услуги жильцам. И число таких бизнесов, в том числе в небольших населенных пунктах, продолжает расти.  

Отметим, что муниципальные предприятия, назначенные администраторами зданий, не могут быть поставщиками самих услуг по ремонту и обслуживанию зданий. Эти работы выносятся на торги, поставщики отбираются, исходя из критериев цены и качества.  

Программа Jessica

Программы обновления многоквартирных домов в Литве осуществляются по двум моделям. При первой из них сами жильцы разрабатывают проекты и реализуют их через ТСЖ или назначенного администратора. Последние заказывают разработку проекта, обращаются от имени жильцов за кредитованием и выполняют надзор за строительными работами и их качеством.

Вторая – это муниципальные программы повышения энергоэффективности домов. Здесь самоуправления заказывают проекты, назначают администратора программы реновации, который обращается в банк и следит за строительными работами. 

1

Финансирование капремонта зданий в Литве проводилось в рамках нескольких пилотных программ международных организаций, муниципальных программ, но самой важной стала национальная программа реновации многоквартирного фонда Jessica Holding Fund.

Фондом управляет инвестиционный комитет, состоящий из представителей министерств финансов и окружающей среды. Его ресурсная база сформирована за счет средств Европейского инвестиционного банка, Европейского фонда регионального развития и литовского бюджета. 

Программа стартовала в 2009 году и с ее второго этапа, начавшегося в 2013 году, предполагает получение собственниками квартир через три уполномоченных банка без залога и аванса кредит на 20 лет с двухлетним льготным периодом и фиксированным в течение пяти лет годовым процентом в 3%. Кредит можно погасить досрочно. При этом государство дополнительно в 100-процентном размере компенсирует подготовку проекта реновации, расходы на администрирование проекта и эксплуатационные расходы на строительство.  

Условием получения такого кредита является согласие 51% собственника многоквартирного дома и  достижение определенных параметров по энергоэффективности после реновации, включая не менее 40% по энергоэкономии.  По подсчетам, средняя экономия энергии после модернизации на 1 тысячу домов составляет 290 млн евро.

В течение 2013-2021 годов в рамках программы Jessica было реновировано уже около 3 тысяч многоквартирных домов. В ближайшее время начнется модернизация еще 1 тысячи объектов, на которую получено одобрение жителей.

Важна программа и для рынка труда — в программе реновации, на которую приходится около 10% инвестиций в строительную отрасль страны (700 млн евро), принимает участие 300 предприятий строительной и других отраслей.

Как Литва слезла с «газпромовской» иглы

Последнее в рубрике