Как Украина пришла к рынку земли
07.07.2021
Андрей Венгеров, Завтра твоей страны  

Как Украина пришла к рынку земли

Пройдя через этап аренды и многолетний мораторий на продажу, Украина запустила рынок земли. С 1 июля этого года вступил в силу закон об обороте сельскохозяйственных земель. Теперь каждый гражданин страны может стать собственником сельскохозяйственных угодий.

О пути Украины к приватизации земельного фонда и о том, как теперь там будут строиться земельные отношения, — в очередном материале спецпроекта «А как у них?». 

Украина – один из крупнейших собственников земельных и сельскохозяйственных угодий в Европе. Из ее 60,3 млн га земельного фонда, который составляет 5,7% территории континента, примерно 43 млн га (70%) приходится на плодородные сельскохозяйственные угодья. По расчету на человека Украина первая в Европе по этому показателю. Большинство этих территорий – (около 65%) – находятся в собственности, но в основном переданы в аренду единоличникам, фермерам, корпорациям и успешно используются. С середины 2010-х годов сельскохозяйственная продукция и продукты ее переработки удерживают лидерство в совокупном экспорте страны. 

С этого года прежние пользователи, а также новые заинтересованные лица смогут оформить земельные участки в собственность и распоряжаться ими по своему усмотрению. По оценкам экспертов, уже на первом этапе земельной реформы (в 2021-2022 годах) настоящие собственники могут появиться примерно у 4 млн. га сельхозугодий.

Мировой антирекорд

Земельная реформа в Украине затянулась на 25 лет – это мировой антирекорд.  

Она стартовала в декабре 1990 году с принятия Верховной Радой УССР постановления о земельной реформе, вобрала в себя несколько вариантов Земельного кодекса, массу законов, указов президента и ведомственных распоряжений, но не создала главного, что прописано в конституции Украины и других нормативных актах, — полноценного собственника земли или, точнее, сельскохозяйственных угодий. В частной собственности в Украине до реформы находилось почти 31 млн га, но распоряжаться большей их частью собственники не могли. 

До 1 июля 2021 года в основе земельных отношений в Украине лежал механизм аренды. 

В ходе реформ, которые были проведены в 1990-е и в начале 2000-х годов, часть сельхозугодий перешла в пожизненое и наследуемое владение к единоличникам и фермерам.

На части собственных и арендуемых (максимальный срок аренды в Украине составляет 49%) у государства или других собственнников сельхозугодий (примерно 15%)  были созданы крупные частные агрохолдинги. Самый мощный из них «Кернел», в пользовании которого  находится земельный банк в 510 тыс. га в различных частях Украины.    

Большая часть угодий 28 млн га (около 70%) стала объектом так называемого паевания земель бывших колхозов между его действующими и бывшими членами. Но пайщики никогда  не могли свободно распоряжаться своими паями, а имели право только сдавать в аренду (фермерам, едниноличникам и агрохолдингам) закрепленные за  этим документом  участки. Дело в том, что в 2000-х был введен мораторий на продажу и отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, который парализовал рынок в 96% от всех профильных угодий. На момент принятия закона о земельной реформе  из 43 млн га угодий более 41 млн га находилось под действием моратория – исключение составляли только земли, которые были выделены для ведения подсобного и личного крестьянского хозяйства, садоводства и огородничества. Мораторий продлевался 7 раз – за этот период умерло около 1 млн пайщиков, которые так и не смогли воспользоваться своей собственностью. Часть из них не смогла передать паи даже в наследство, потому что оформление прав стоило больше, чем прибыль от аренды земли.

Что теперь?

Приватизация земельных угодий, формирующая в конечном итоге земельный рынок, будет проводиться в несколько этапов.

На первом, с 1 июля 2021 по 1 января 2024 года земли сельскохозяйственного назначения смогут приобрести только физические лица, являющиеся гражданами Украины. Для них установлен лимит в размере участков – 100 га на человека.

На втором этапе, который стартует с 1 января 2024 года, к процессу оформления прав на землю подключаются юридические лица, имеющие в структуре собственности украинский капитал, а также территориальные общины и, собственно, само государство. Максимально возможный размер их приобретений ограничен 10 тыс. га угодий. Это ограничение не распространяется на банки.

Вступивший в силу закон об обороте сельскохозяйственных земель не исключает приобретение земель иностранцами. Но чтобы это стало возможным, предполагается провести всеукраинский референдум. Если украинцы проголосуют положительно, то иностранцы тоже смогут подключиться к процессу приватизации земли.

В законе оговаривается при каких условиях сельскохозяйственные земли не могут быть приватизированы. Не подлежат приватизации сельхозземли, которые находятся в государственной и коммунальной собственности – это 10 млн га. Не могут продаваться участки, расположенные ближе 50 км от сухопутной границы. Исключены в качестве покупателей юридические лица и их бенефициары из стран, которые в Украине признаны государствами-агрессорами или государствами-оккупантами. Также запрещено покупать земли участникам террористических организаций, попавшим под санкции компаниям и компаниям, у которых невозможно установить конечного бенефициара.

Законом установлено, что до 1 января 2030 года цена продажи пайщиками своих земельных участков не может быть ниже их нормативной денежной оценки. В целом, по мнению экспертов, формирование рынка земли позволит резко увеличить как стоимость приобретаемых участков (потенциальная цена может составить в 2,2-2,5 тыс. долларов за га), так и стоимость их аренды (сейчас 37 долларов за га, предполагается рост до 400 долларов). Рынок позволит заработать примерно 7 млн владельцев участков. Появится новый механизм для инвестирования – покупка сельхозземель. Рантье могут получать до 10% вложенных средств ежегодного дохода в виде арендной платы.

Ожидается, что объем рынка на первом этапе, когда покупать землю смогут только физические лица, будет небольшим — около 1 млрд долларов в год. Существенного роста объемов рынка земли следует ожидать не ранее 2024 года, когда доступ к нему получат юридические лица.

Последнее в рубрике