Дачи могут стать жилыми домами
05.08.2021

Дачи могут стать жилыми домами

Владельцы загородной недвижимости лет десять ждали указа «О садоводческих товариществах». И вот весной 2021­го он был вынесен на общественное обсуждение. Обсуждение завершилось, но новостей по документу пока нет.

Газета «Белорусы и рынок» обсудила проект документа с экспертом, чтобы понять, что несет указ дачникам, коих в стране десятки, а может, и сотни тысяч.

Указ под нуворишей

Главное, в новом указе предлагается разрешить переводить садовые дома в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством для перевода нежилого помещения в жилое. Так что, теперь сотни дачных кооперативов в одночасье превратятся в деревни и количество сельских жителей в стране снова (спустя полвека) станет расти?

Вовсе нет. Чтобы перевести садовые домики в категорию жилых домов, необходимо изменить и целевое назначение участков: они должны быть предоставлены для строительства и обслуживания жилого дома. Но, как рассказала эксперт рынка недвижимости Наталья Литовская, сделать все это будет очень непросто.

Для начала мы выяснили, насколько вероятно само принятие долгожданного указа «О садоводческих товариществах».

— Бывает, что проходящий общественное обсуждение проект так им и остается, так что я не уверена, что он будет принят не то что практически неизменным, а что вообще выйдет. В принципе, это долгожданный проект. Перед тем как в Минском районе перестали выделять землю под дачные товарищества, ее очень активно выделяли под них же чиновникам и силовикам. Таких товариществ было создано десятки, и этот проект делался именно под новые товарищества. Ведь эти дачные кооперативы таковыми не являются изначально — они планировались как будущие коттеджные поселки: практически везде есть хорошие и широкие дороги, почти все были сразу электрифицированы, затем и газифицированы, участки в них совсем не по шесть стандартных соток. Никто не собирался там картошку с морковкой сажать и теплицы ставить. Многие даже землю получали лишь с одной целью: перепродать. И во многих таких кооперативах от трети до половины участков уже сменили владельцев, — рассказала Наталья Литовская.

Для тех, у кого 4–5–6 соток, мало что изменится

Но ведь далеко не только этих «золотых соток», полученных чиновниками и силовиками по сути даром, касается новый законодательный акт? По идее любой существующий в стране дачный кооператив может стать населенным пунктом… А сегодня в них живут тысячи семей, отчаявшихся построить жилье в Минске и областных центрах. Они ежедневно вынуждены возить детей в город (или в близлежащее село) в детский сад и школу, ездить туда же в поликлинику и магазин. Есть ли у них варианты с приобретением нового статуса?

— Да, шанс будет, но есть масса деталей. Главное, не менее половины домов в садовом товариществе (СТ) должны сменить статус: с дач на жилые дома. Следовательно, эти строения должны соответствовать градостроительным нормам — санитарным, противопожарным и прочим. В старых товариществах застройка такова, что не соблюдены пожарные разрывы между домами: мало того, что она очень плотная, так на участках расположены еще и сараи, прочие объекты. Признать эти дома жилыми будет очень трудно еще и потому, что в большинстве старых товариществ самозахвачены дороги — они заужены, пожарная машина проехать не сможет, а значит, МЧС разрешения на перевод в другой статус не даст. В этом указе четко прописано: райис­полком принимает решения об отказе, если «перевод нежилого помещения в жилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов, — пояснила Наталья Литовская.

По ее словам, практически все старые СТ (95 %), в которых размеры участков 4–5–6 соток, получить новый статус не смогут. Но есть старые товарищества, которые выделялись не рядовым белорусам — номенклатуре, ученым, работникам культуры. Там участки по 8 соток, дороги не захватывались, и перевести их в разряд населенных пунктов куда легче.

— Но даже в этом случае есть еще один барьер, преодолеть который весьма непросто. Даже если соблюдены градостроительные, противопожарные и санитарные нормы, хозяева этих строений не спешат переводить их в жилые. Пожилые люди спокойно живут на дачах, временно регистрируются там, и за те же газ и электричество платят практически по тем же тарифам, что и в деревне. А именно льготные тарифы являются в основе своей первопричиной для перевода дачных земель в статус земель населенного пункта.

И все же, что необходимо будет делать тем, кто все же захочет стать не дачником, а жителем деревни, причем не покидая границ своего участка? Каков алгоритм действий? Оказывается, одного вашего желания далеко недостаточно. Даже если вы прикупили пару соседских «фазенд» и снесли щитовые домики из 80-х и сараи в придачу.

Десять лет.  С правом переписки

Первое. В СТ более половины членов должны дать согласие на перевод своих дач в разряд жилых домов. Сделать это непросто в любом дачном кооперативе, тем более в старом, где собственниками являются пенсионеры, не горящие желанием встревать в долгую борьбу с различными ведомствами и добиваться многочисленных согласований. И даже если удастся убедить людей заняться этим, далеко не факт, что до финиша этого дачно-деревенского марафона дойдет половина владельцев.

— Но и это не все. Еще требуется решение райисполкома, а получить его (как мне кажется) будет проблематично. Если райисполком согласен получить у себя новый населенный пункт, он же обязан обеспечить его минимальной инфраструктурой.

Причина того, что местные власти не спешат переводить СТ в разряд населенных пунктов и не будут делать это в дальнейшем, — финансовая. У местных советов денег нет от слова «совсем»: из общего бюджета им достаются крохи — несколько процентов на всю страну.

При переводе дачных земель в иной статус на исполкомы ложится серьезная нагрузка: они должны обеспечить новоявленных жителей района инфраструктурой хотя бы по утвержденным минимальным нормативам. А это не только дороги, но и аптеки, ФАПы, отделения банков, почты и, что важнее, детсады и школы. Стоимость всей этой инфраструктуры огромна.

— Сегодня затраты на необходимую (но не построенную) инфраструктуру в населенных пунктах Минской области сопоставимы с годовым бюджетом страны. Новые коттеджные поселки, старые разросшиеся деревни, дачные кооперативы далеко не всегда и не везде обеспечены нормальными дорогами, должного уровня электросетями, не говоря уже о газификации и водоснабжении, с которым вообще беда. А так как денег нет, местные исполкомы будут упираться рожками и ножками, но не тратить деньги на создание инфраструктуры для бывших дачников, — рассказала эксперт рынка недвижимости.

Поэтому для таких товариществ, которые не планировались как коттеджные поселки, вариант с приобретением статуса населенного пункта — очень долгая песня. Если вообще исполнимая, ведь исполкомам будет дано до десяти лет «на раздумья», даже если 50 % владельцев дач в том или ином товариществе пройдут все согласования и переведут свои строения в разряд жилых домов.

«Курятник» коттеджу не брат

Какие же плюсы получат те СТ, которые преодолеют весь марафон и получат статус деревни?

Очевидный плюс — обеспечение социальной инфраструктурой и появление коммунальных служб, которые будут вынуждены блюсти состояние дорог и чистить их зимой за счет бюджета, а не членов кооператива. Для непенсионеров, которые будут постоянно проживать в новых населенных пунктах, резко снизятся тарифы на газ и электричество — примерно втрое. К тому же появится возможность требовать усиления сетей, для того чтобы отапливать дома электричеством. После ввода АЭС электроэнергию девать некуда и появились очень выгодные тарифы — и дешевле газа, и удобнее. А сегодня в большинстве товариществ подстанции очень слабенькие, и менять их накладно.

Но где же взять деньги?

— В теории проблемы с инфраструктурой товариществ, которые хотят стать деревнями, можно разрешить, прописав в указе, что дачники берут на себя частичную оплату благ цивилизации, которые будут необходимы при получении нового статуса. Поэтому, если граждане-­дачники очень хотят превратить свои земли в населенные пункты, то государство предоставит им возможность за свой счет обеспечить необходимую для этого инфраструктуру. По принципу кооперативов для газификации — их же без особых проблем создают в большинстве дачных товариществ, — предположила Наталья Литовская.

То есть мечты наследников «дорожающей дачной недвижимости» на шести сотках о том, что их наследные домики, слепленные их предками «из того, что было», и обветшавшие за 30–50 лет, завтра подорожают, это фантазии?

— Да, это фантазии, и мне кажется, что 95 % 4–6-соточных товариществ по многочисленным нормативам никогда не пройдут путь, необходимый для того, чтобы претендовать на переход в статус населенного пункта. Это законодательство специально разработано под новых «дачников». Как то же чудесное товарищество «Моя отрада», не раз попадавшее в скандальные хроники. Там «нарезали» по 10–15 соток, изначально проложили хорошие дороги, провели воду, сделали даже центральную канализацию. Вот в таких садоводческих товариществах земля подорожает до уровня населенного пункта, но это никак не касается 4–6 соток с «курятниками» из Советского Союза, — резюмировала эксперт.

Последнее в рубрике